BEZPIECZNY ZAKUP NIERUCHOMOŚCI W HISZPANII

Porady

HISZPANIA: Ten ciepły kraj, w tym także Wyspy Kanaryjskie stały się w ostatnich kilku latach jednym z głównych celów inwestycyjnych Polaków. Mieszkania i bieżące opłaty są tu zazwyczaj nieco tańsze niż w Polsce, a i również codzienne życie. Jednak polski prawnik w Hiszpanii zwraca uwagę, że w tym kraju trzeba uważać na kilka szczegółów i pułapek przy takich transakcjach.

Według szacunków w Hiszpanii mieszka ok. 85 tys. Polaków, że czego ok. 7 tys. na oddalonych od Półwyspu Iberyjskiego o ok. 1,5 tys. km Wyspach Kanaryjskich.

Inwestorów nieruchomości przyciąga stabilna gospodarka oraz wartość inwestycyjna zakupu, która szybko rośnie. Według raportu Rankomat.pl z 2024 roku nad atlantyckim wybrzeżem Hiszpanii można znaleźć mieszkania w atrakcyjnej cenie 7,7 tys. zł za metr w regionie Pontevedra. Z kolei na południu tego kraju średnie ceny również są znacznie niższe niż w dużych miastach w Polsce  – w Gironie w Katalonii (9416 zł/m2), w Sewilli  (8988 zł/m2), Grenadzie (8560 zł/m2), Walencji (8346 zł/m2) i Tarragona (7918 zł/m2).

Dla części Polaków Hiszpania jest tzw. drugim domem, ale jest też spora grupa, która kupuje nieruchomości typowo pod wakacyjny wynajem.

Według Rejestru Gruntów Królestwa Hiszpanii (hiszp. Registradores de España) tylko w pierwszym kwartale 2024 roku Polacy kupili w Hiszpanii aż 800 domów i apartamentów. To o 21 proc. więcej niż kwartał wcześniej. Nabywcy z Polski uplasowali się na 9. pozycji wśród zagranicznych inwestorów, z udziałem w rynku na poziomie 3,72 proc. (wobec 1,6 proc. w 2019 r.).

Nieruchomości w tym kraju kupują najczęściej Brytyjczycy (10 proc. udziału w rynku), Niemcy (7 proc.) Francuzi (6,7 proc.) oraz Belgowie (5,4 proc.).  Według analiz co 5. transakcja na hiszpańskim rynku dokonywana jest przez obcokrajowców.

Prawdziwy szał zakupów nieruchomości w Hiszpanii opanował Polaków już w 2022 roku, po ataku Rosji na Ukrainę. Wówczas nasi rodacy kupili w Hiszpanii 2900 mieszkań. Z danych Biura Maklerskiego Pekao, wynika, że był to wzrost aż o 161 proc. w porównaniu z 2021 rokiem. Trend wzrostowy nadal się utrzymuje.

Jak wynika z Rejestru Gruntów Królestwa Hiszpanii, w 2023 roku Polacy kupili 3118 nieruchomości, a rok 2024 przynosi kolejne wzrosty, sugerując, że możemy zakończyć go sprzedażą na poziomie 4 tys. mieszkań i domów. Tylko 10 proc. tych transakcji zostało opłaconych z kredytu, większość stanowiły zakupy gotówkowe. Zazwyczaj w polskich bankach nie ma możliwości wzięcia kredytu hipotecznego na zakup mieszkania w Hiszpanii.

Mimo, że banki hiszpańskie udzielają kredytu na zakup nieruchomości obcokrajowcom, którzy mają dochody w złotych, euro, funtach czy dolarach amerykańskich i to z niższym oprocentowaniem niż w Polsce.

Polacy najczęściej kupują nieruchomości w popularnym rejonie wakacyjnym Costa del Sol, gdzie z powodu dużego zainteresowania ceny nieruchomości odnotowują najszybszy wzrost. W ścisłej czołówce są również Wyspy Kanaryjskie. Z kolei wśród nieruchomości luksusowych króluje Malaga – tam wybór jest apartamentów największy.

Z danych polskiego biura nieruchomości Agnes Inversiones wynika, że w I kw. 2024 r. aż 75 proc. transakcji zawartych przez Polaków dotyczyło nieruchomości z rynku pierwotnego. Poza tym 65 proc. transakcji to kupno apartamentów o powierzchni 100-250 m kw. Pozostałe 35 proc. to domy wolnostojące od 250 do 600 m kw.
Aby kupić nieruchomość w Hiszpanii obcokrajowiec musi zdobyć w hiszpańskim urzędzie numer N.I.E. Nadanie numeru identyfikacji cudzoziemca (N.I.E. – Número de Identificación de Extranjero), jest odpowiednikiem polskiego NIP-u. Jest on niezbędny do wykonywania jakichkolwiek operacji podatkowych na terenie całej Hiszpanii i będzie figurował w różnych dokumentach wydawanych przez władze hiszpańskie, a także czasem jest niezbędny np. do odbioru paczki u kuriera.

Jednak przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii trzeba uważać na pseudopośredników, którzy w praktyce mogą okazać się oszustami, a po wpłaceniu 10 procent zaliczki na rezerwację możemy nie zdobyć naszej upragnionej nieruchomości. W tym kraju cudzoziemiec musi udowodnić, że pieniądze zarobił zgodnie z prawem, przedstawiając np. polskie zeznanie roczne PIT za ostatnie kilka lat, akty notarialne np. ze sprzedaży nieruchomości w Polsce. Wszystko musi być przetłumaczone przez tłumacza przysięgłego, a także czasem wymagane jest poświadczenie autentyczności dokumentów urzędowych tzw. Apostille w Ministerstwie Spraw Zagranicznych w Warszawie. Bez tego w niektórych przypadkach nie założymy np. konta w banku, przez który muszą przejść pieniądze na legalny zakup transakcji nieruchomości w Hiszpanii.

W przypadku zakupu z rynku wtórnego trzeba tę nieruchomość dokładnie sprawdzić, przede wszystkim obejrzeć na żywo, bo zdjęcia w internecie mogą nie być zgodne z rzeczywistością. Do umowy kupna-sprzedaży warto też dołączyć zdjęcia, pokazujące jakie wyposażenie ma zostać w nieruchomości.  

Ale to jednak nie wszystko, bo w Hiszpanii odpowiada się także za długi poprzedniego właściciela nieruchomości w tym zakresie.

– Kupujący odpowiada nabytą nieruchomością za wszelkie kwoty należne wspólnocie za rok, w którym dokonano zakupu, a także za trzy poprzednie lata kalendarzowe. Dlatego tak ważne jest uzyskanie certyfikatu wystawionego przez wspólnotę, w którym zawarta będzie informacja, czy nieruchomość ma długi oraz w jakiej wysokości. Taki dokument pozwoli nabywcy na dokładne zrozumienie sytuacji finansowej nieruchomości przed dokonaniem zakupu. Dzięki temu można uniknąć nieprzyjemnych sytuacji związanych z zaległościami, które mogłyby obciążyć nowego właściciela. Certyfikat stanowi istotny element procesu zakupu, zapewniając większą pewność i bezpieczeństwo transakcji. Musimy również uważać na długi związane z gminnym podatkiem od nieruchomości, znanym jako IBI. Kupujący będzie odpowiedzialny za spłatę rachunków IBI, które nie zostały uregulowane przez sprzedającego. Urząd Miasta ma prawo żądać od nowego nabywcy spłaty długów za ostatnie dwa lata. Należy jednak pamiętać, że w niektórych przypadkach odpowiedzialność kupującego za niezapłacony IBI może obejmować wszystkie lata, które nie uległy przedawnieniu – mówi  polski prawnik na Wyspach Kanaryjskich Katarzyna Kościucyk-Biscayart z Playa del Ingles na Gran Canarii.        

Kupując nieruchomość w Hiszpanii do zakupu nieruchomości trzeba doliczyć średnio od 8-11,5% . Podatek może się różnić w przypadku nieruchomości nowych i odsprzedawanych. W przypadku nowej nieruchomości na Wyspach Kanaryjskich należy zapłacić 7% IGIC + 1% od AJD (Actos Jurídicos Documentados). Natomiast z rynku wtórnego podatek to 6,5% ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Tutaj procent naliczany jest od wartości wyższej pomiędzy ceną nieruchomości, a VALOR DE REFERENCIA DE CATASTRO (jest to wartość referencyjna, nie wartość katastralna).

Podatek katastralny do Urzędu Miasta naliczany jest przez każdy urząd na podstawie wartości katastralnej. Podatek do Urzędu Skarbowego za posiadanie nieruchomości (płacimy wtedy kiedy nie wynajmujemy) to 2% od wartości katastralnej i od tego 19%.

Dobrą informacją jest to, że przykładowo na Wyspach Kanaryjskich możemy liczyć na niższe bieżące opłaty z czynsz (ok. 120-150 euro miesięcznie na osiedlu z basenem, ok. 1 km od oceanu)  i wywóz śmieci (ok. 60 euro za rok). A ceny w sklepach są często porównywalne lub niższe niż w Polsce.  

Foto: NaKanarach.pl