Wynajem nieruchomości na Wyspach Kanaryjskich jest szczegółowo określony w odpowiednich przepisach krajowych oraz lokalnych wskazując m.in. na konieczne wyposażenie takich lokali, ilość przebywających osób, a także wysokie kary, które mogą wynosić nawet do 30 tys. euro – zauważa Bartosz Wach, polski adwokat, specjalizujący się w prawie hiszpańskim.
Najem turystyczny na Wyspach Kanaryjskich jest regulowany m.in. ustawą z 6 kwietnia 1995
roku o organizacji turystyki na Wyspach Kanaryjskich (la Ley 7/1995, de 6 de abril, de
Ordenación del Turismo de Canarias), dekretem z 4 października 2010 roku zatwierdzającym
rozporządzenie dot. działalności turystycznej związanej z usługami noclegowymi (el Decreto
142/2010, de 4 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de la Actividad Turística de
Alojamiento), dekretem z 22 maja 2015 roku zatwierdzającym rozporządzenie w sprawie
nieruchomości wakacyjnych na Wyspach Kanaryjskich (el Decreto 113/2015, de 22 de mayo,
por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad
Autónoma de Canarias), dekretem 117/2006 z 1 sierpnia 2006 r., który reguluje warunki
zamieszkania w lokalach mieszkalnych oraz procedurę uzyskiwania dokumentu
zaświadczającego, że dana nieruchomość została oddana do użytkowania i jest gotowa do
zamieszkania (el Decreto 117/2006, de 1 de agosto, por el que se regulan las condiciones de
habitabilidad de las viviendas y el procedimiento para la obtención de la cédula de
habitabilidad).
Należy jednak mieć na uwadze, że powyższe przepisy mają charakter regionalny i często
należy je uzupełnić o przepisy lokalne obowiązujące w danej gminie (municipio). To lokalne
władze samorządowe podejmują decyzję odnośnie tego, czy możliwe jest wykorzystanie
nieruchomości mieszkalnej do celów turystycznych zgodnie z planem zagospodarowania
przestrzennego i przepisami prawnymi danej gminy. Ponadto w ramach zasady swobody
umów strony w umowie zawsze mają możliwość ustalenia konkretnych klauzul (np.
dotyczących zasad anulowania rezerwacji, zameldowania i wymeldowania czy też kar
umownych), które uznają za adekwatne na potrzeby uregulowania łączącego je stosunku
prawnego.
Zgodnie z kanaryjskimi przepisami, nieruchomość wakacyjna (hiszp. vivienda vacacional) to
nieruchomość spełniająca wymagania wynikające z rozporządzeniu 113/2015, nieruchomość
umeblowana i wyposażona w sposób umożliwiający natychmiastowe korzystanie z niej oraz
będąca przedmiotem oferty w kanałach oferty turystycznej, której przedmiotem jest
czasowe i całkowite oddanie jej osobom trzecim w celu zakwaterowania wakacyjnego, co ma
charakter regularny (to jest dwa lub więcej razy w roku) i odbywa się za wynagrodzeniem.
Nieruchomość wakacyjna nie może być wykorzystywana do celów turystycznych, jeżeli
zakwaterowana jest w niej większa liczba osób niż ta, która odpowiada pojemności lokalu
mieszkalnego ustalonej na podstawie liczby sypialni i obłożenia, zgodnie z danymi zawartymi
we właściwym zgłoszeniu nieruchomości. A zatem w nieruchomości wakacyjnej nie może być
zakwaterowanych więcej osób niż liczba osób odpowiadająca pojemności konkretnego
lokalu, wynikającej z liczby sypialni i liczby osób w nich przebywających, zgodnie z danymi
zawartymi w ww. zgłoszeniu.
Nieruchomości wakacyjne powinny być utrzymywane w odpowiednim stanie technicznym i
udostępniane użytkownikom czyste i spełniające warunki higieniczne w taki sposób, aby
umożliwić im natychmiastowe korzystanie z nich. Wśród podstawowych elementów
wyposażenia nieruchomości wakacyjnej należy wskazać: wewnętrzne zamki w drzwiach
wejściowych, apteczkę pierwszej pomocy, system zaciemniający w pomieszczeniach
sypialnianych, łóżka w liczbie odpowiadającej liczbie korzystających z niej osób wraz z
pościelą, oświetlenie umożliwiające lekturę w łóżku oraz wieszaki, z kolei w łazience powinny
się znaleźć: lustro, suszarka, dywanik, ręczniki, wystarczająca ilość miejsca na potrzebne
artykuły toaletowe, natomiast kuchnia powinna być wyposażona w: piekarnik lub kuchenkę
mikrofalową, ekspres do kawy, naczynia oraz sztućce, przybory do mycia naczyń, a ponadto
żelazko i deskę do prasowania.
Rozpoczęcie działalności związanej z prowadzeniem nieruchomości wakacyjnej wymaga
złożenia odpowiedniej deklaracji na stosownym formularzu we właściwym urzędzie (hiszp.
Cabildo Insular). Jeszcze przed złożeniem deklaracji, konieczne jest uzyskanie miejskiego
zaświadczenia lub certyfikatu dot. działalności zaklasyfikowanych (el certificado o informe
municipal sobre actividades clasificadas), a w stosownych przypadkach odpowiedniego
oświadczenia, że uchwała wspólnoty zabrania umieszczania tablic identyfikujących
działalność, której przedmiotem jest nieruchomość wakacyjna, na zewnątrz lub w częściach
wspólnych budynku.
Należy przedłożyć dokument potwierdzający prawo do dysponowania nieruchomością (akt
własności lub umowę najmu, ewentualnie umowę przeniesienia praw użytkowania między
właścicielem domu a podmiotem zarządzającym nieruchomością), plan nieruchomości i jej
lokalizacji oraz plan, w którym określona jest powierzchnia każdego z pomieszczeń.
Najem turystyczny nieruchomości podlega obowiązkowi uiszczania opłaty administracyjnej,
którą należy zapłacić za pośrednictwem systemu płatności Cabildo (GRECA), a następnie
dołączyć dowód uiszczenia opłaty do formularza. Ponadto wymagane jest przedstawienie
dokumentu potwierdzającego dokonanie rejestracji w IGIC (hiszp. Impuesto General
Indirecto Canario).
Zgodnie z Rozporządzeniem, urząd powinien dokonać rejestracji informacji o działalności,
której przedmiotem jest najem turystyczny nieruchomości w odpowiednim rejestrze (hiszp.
el Registro General Turístico de la Comunidad Autónoma de Canarias) w ciągu 15 dni
roboczych. Rejestracja dokonywana jest z urzędu przez administrację odpowiedzialną za
turystykę. Dokonanie rejestracji jest o tyle ważne, że właściciele i zarządcy nieruchomości
wakacyjnych są zobowiązani do umieszczania przydzielonego numeru rejestracyjnego we
wszystkich reklamach.
Kolejnym obowiązkiem, o jakim należy pamiętać jest konieczność przesłania Dyrekcji
Generalnej Policji (la Dirección General de Policía) informacji dotyczących pobytu osób, które
przebywają w nieruchomości wakacyjnej, zgodnie z zasadami rejestracji dokumentów i
informacji wymaganych przez przepisy o ochronie bezpieczeństwa publicznego i inne
obowiązujące normy.
Z kolei powinnością każdej osoby powyżej 16 roku życia, która zatrzymuje się w jakimkolwiek
obiekcie noclegowym niezależnie od jego charakteru jest podpisanie formularza
zgłoszeniowego.
Powyżej przedstawione zostały podstawowe kwestie związane z wynajmowaniem
nieruchomości wakacyjnych na Wyspach Kanaryjskich. Pamiętać należy, że wynajmowanie
nieruchomości wakacyjnych bez spełniania wiążących się z tym obowiązków może wiązać się
z nałożeniem przez administrację mandatu do 30 tys. euro i odebraniem licencji.
Wach&Wach – Polski Adwokat w Hiszpanii