HISZPANIA: Ten ciepły kraj, w tym także Wyspy Kanaryjskie stały się w ostatnich kilku latach jednym z głównych celów inwestycyjnych Polaków. Jeszcze większy popyt na nieruchomości widać teraz, aby zdążyć przed zmianą przepisów, która od 3 kwietnia 2025 r. ma znacząco ograniczyć wynajem turystyczny. Wraz ze wzrostem sprzedaży pojawili się też oszuści. A polski prawnik z tego kraju ostrzega przed pułapkami przy zakupie wymarzonego domu w tym iberyjskim kraju.
Według szacunków w Hiszpanii mieszka ok. 85 tys. Polaków, że czego prawie 7 tys. na oddalonych od Półwyspu Iberyjskiego o ok. 1,5 tys. km Wyspach Kanaryjskich. Swoje domy mają tu znani celebryci m.in: Robert i Anna Lewandowscy, Margaret, Joanna Koroniewska i Maciej Dowbor, Aneta Kręglicka, Kazik Staszewski, Dorota Szelągowska i „Pan Lotto” – Ryszard Rembiszewski.
Mieszkania i bieżące opłaty są tu zazwyczaj nieco tańsze niż w Polsce, ale i również codzienne życie.
Inwestorów nieruchomości przyciąga stabilna gospodarka oraz wartość inwestycyjna zakupu, która szybko rośnie. Według raportu Rankomat.pl z 2024 roku nad atlantyckim wybrzeżem Hiszpanii można znaleźć mieszkania w atrakcyjnej cenie 7,7 tys. zł za metr w regionie Pontevedra. Na południu tego kraju średnie ceny również są znacznie niższe niż w dużych miastach w Polsce – w Gironie (9416 zł/m2), w Sewilli (8988 zł/m2), Grenadzie (8560 zł/m2), Walencji (8346 zł/m2) i Tarragona (7918 zł/m2).
Według Rejestru Gruntów Hiszpanii (hiszp. Registradores de España) zanotowano wzrost zakupów domów i apartamentów przez Polaków. W 2022 r. nasi rodacy kupili niecałe 3 tys. nieruchomości, w 2023 r. – 3,1 tys., a w 2024 roku Polacy kupili w Hiszpanii aż o 35% więcej – ponad 4,2 tys. nieruchomości. Polacy zajęli w tym względzie czwarte miejsce wśród obcokrajowców, po obywatelach Wielkiej Brytanii, Niemiec i Maroka. Na rajskich Wyspach Kanaryjskich ogólna liczba transakcji na rynku nieruchomości wzrosła w styczniu o 22,7% w porównaniu z tym samym miesiącem poprzedniego roku, znacząco przewyższając średni krajowy wzrost na poziomie 11,01%. Przeprowadzono 2717 transakcji oznacza siódmy z rzędu miesiąc wzrostów w tym sektorze – wynika z danych Krajowego Instytutu Statystycznego (INE).
Banki hiszpańskie udzielają kredytu na zakup nieruchomości obcokrajowcom, którzy mają dochody w złotych, euro, funtach czy dolarach amerykańskich i to z niższym oprocentowaniem niż w Polsce.
Polacy najczęściej kupują nieruchomości w popularnym rejonie wakacyjnym Costa del Sol, gdzie z powodu dużego zainteresowania ceny nieruchomości odnotowują najszybszy wzrost. W ścisłej czołówce są również Wyspy Kanaryjskie. Z kolei wśród nieruchomości luksusowych króluje Malaga – tam wybór jest apartamentów największy.
Aby kupić nieruchomość w Hiszpanii obcokrajowiec musi zdobyć w hiszpańskim urzędzie numer N.I.E. Nadanie numeru identyfikacji cudzoziemca (N.I.E. – Número de Identificación de Extranjero), jest odpowiednikiem polskiego NIP-u. Jest on niezbędny do wykonywania jakichkolwiek operacji podatkowych na terenie całej Hiszpanii i będzie figurował w różnych dokumentach wydawanych przez władze hiszpańskie, a także czasem jest niezbędny np. do odbioru paczki u kuriera.
Jednak przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii trzeba uważać na pseudopośredników, którzy w praktyce mogą okazać się oszustami, a po wpłaceniu 10 procent zaliczki na rezerwację możemy nie zdobyć naszej upragnionej nieruchomości. Warto sprawdzić, czy w lokalu nie ma też „ocupas”, czyli dzikich lokatorów, których pozbycie się może potrwać miesiącami.
W tym kraju cudzoziemiec musi udowodnić, że pieniądze zarobił zgodnie z prawem, przedstawiając np. polskie zeznanie roczne PIT za ostatnie kilka lat, akty notarialne np. ze sprzedaży nieruchomości w Polsce. Wszystko musi być przetłumaczone przez tłumacza przysięgłego, a także czasem wymagane jest poświadczenie autentyczności dokumentów urzędowych tzw. Apostille w Ministerstwie Spraw Zagranicznych w Warszawie. Bez tego w niektórych przypadkach nie założymy np. konta w banku, przez który muszą przejść pieniądze na legalny zakup transakcji nieruchomości w Hiszpanii.
W przypadku zakupu z rynku wtórnego trzeba tę nieruchomość dokładnie sprawdzić, przede wszystkim obejrzeć na żywo, bo zdjęcia w internecie mogą nie być zgodne z rzeczywistością. Do umowy kupna-sprzedaży warto też dołączyć zdjęcia, pokazujące jakie wyposażenie ma zostać w nieruchomości.
Ale trzeba też uważać na inne pułapki, aby nie stać się dłużnikiem po nabyciu nieruchomości.
– Kupujący odpowiada nabytą nieruchomością za wszelkie kwoty należne wspólnocie za rok, w którym dokonano zakupu, a także za trzy poprzednie lata kalendarzowe. Dlatego tak ważne jest uzyskanie certyfikatu wystawionego przez wspólnotę, w którym zawarta będzie informacja, czy nieruchomość ma długi oraz w jakiej wysokości. Taki dokument pozwoli nabywcy na dokładne zrozumienie sytuacji finansowej nieruchomości przed dokonaniem zakupu. Dzięki temu można uniknąć nieprzyjemnych sytuacji związanych z zaległościami, które mogłyby obciążyć nowego właściciela. Certyfikat stanowi istotny element procesu zakupu, zapewniając większą pewność i bezpieczeństwo transakcji. Musimy również uważać na długi związane z gminnym podatkiem od nieruchomości, znanym jako IBI. Kupujący będzie odpowiedzialny za spłatę rachunków IBI, które nie zostały uregulowane przez sprzedającego. Urząd Miasta ma prawo żądać od nowego nabywcy spłaty długów za ostatnie dwa lata. Należy jednak pamiętać, że w niektórych przypadkach odpowiedzialność kupującego za niezapłacony IBI może obejmować wszystkie lata, które nie uległy przedawnieniu – mówi polski prawnik na Wyspach Kanaryjskich Katarzyna Kościucyk-Biscayart z Playa del Ingles na Gran Canarii.
Kupując nieruchomość w Hiszpanii do zakupu nieruchomości trzeba doliczyć średnio od 8-11,5% . Podatek może się różnić w przypadku nieruchomości nowych i odsprzedawanych. W przypadku nowej nieruchomości na Wyspach Kanaryjskich należy zapłacić 7% IGIC + 1% od AJD (Actos Jurídicos Documentados). Natomiast z rynku wtórnego podatek to 6,5% ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Tutaj procent naliczany jest od wartości wyższej pomiędzy ceną nieruchomości, a VALOR DE REFERENCIA DE CATASTRO (jest to wartość referencyjna, nie wartość katastralna).
Podatek katastralny do Urzędu Miasta naliczany jest przez każdy urząd na podstawie wartości katastralnej. Podatek do Urzędu Skarbowego za posiadanie nieruchomości (płacimy wtedy kiedy nie wynajmujemy) to 2% od wartości katastralnej i od tego 19%.
Dobrą informacją jest to, że przykładowo na Wyspach Kanaryjskich możemy liczyć na niższe bieżące opłaty z czynsz (ok. 120-150 euro miesięcznie na osiedlu z basenem, ok. 1 km od oceanu) i wywóz śmieci (ok. 60 euro za rok). A ceny w sklepach są często porównywalne lub niższe niż w Polsce.
Od 3 kwietnia 2025 r. w życie mają wejść przepisy, które znacząco mogą utrudnić wynajem wakacyjny, a wspólnoty mieszkaniowe będą mogły zakazać takiej działalności. Z kolei hiszpański premier Pedro Sanchez zaproponował nałożenie 100 proc. podatku przy zakupie nieruchomości dla obywateli spoza Unii Europejskiej. Ta zmiana najbardziej ma uderzyć w brytyjczyków, którzy zakupili najwięcej domów w tym kraju spośród obcokrajowców (ponad 23 tys. nieruchomości).
Zobacz nasz artykuł także na największym polskim portalu – Wirtualna Polska:
Foto: NaKanarach.pl
