HISZPANIA/WYSPY KANARYJSKIE: Wielu Polaków zastanawia się, gdzie najlepiej kupić nieruchomość na wynajem turystyczny. Nasi rodacy, pomimo wprowadzonych niedawno obostrzeń prawnych, coraz częściej decydują się na taką inwestycję w Hiszpanii i na oddalonych o ok. 1500 km od Półwyspu Iberyjskiego rajskich Wyspach Kanaryjskich, gdzie słoneczna pogoda jest niemal przez cały rok.
Jak informuje Iza Orlicz z agencji Toy Story wiele wskazuje na to, że koniec 2025 r. przejdzie do historii jako wyjątkowy okres dla hiszpańskiego rynku nieruchomości. Ceny rosną w tempie, którego nie obserwowano od wielu lat, a Costa del Sol na południu Hiszpanii umacnia swoją pozycję jako jeden z najbardziej rentownych rynków w Europie. Coraz większe zainteresowanie tym regionem wykazują polscy inwestorzy, którzy dostrzegają w nim ogromny potencjał rozwoju.
- Widzimy ogromne zainteresowanie ze strony polskich inwestorów, którzy doskonale rozumieją potencjał tego regionu – mówi Joanna Ossowska-Rodziewicz, współwłaścicielka biura nieruchomości By-Bright.
Według danych hiszpańskiego ministerstwa, w całym 2024 roku Polacy kupili ponad 4200 nieruchomości w Hiszpanii – czterokrotnie więcej niż przed pandemią i o 36 proc. więcej niż rok wcześniej
Z danych rejestru Registradores de España za I kwartał 2025 r. wynika, że Polacy kupili 998 domów i apartamentów. To wzrost o prawie o 25 proc. względem analogicznego okresu 2024 roku.
Według raportu Caixabank Polacy są na piątym miejscu w rankingu (dane za 2024 r.):
- Wielka Brytania (ok. 15%)
2. Niemcy (doganiają Brytyjczyków z wynikiem nieco poniżej 7000 transakcji)
3. Francja (trzecie miejsce)
4. Belgia/Holandia
5. Polska (4,7% udziału)
6. Szwecja
Polska pozostaje narodowością, która odnotowała największy w ostatnich kilku latach wzrost udziału w hiszpańskim rynku nieruchomości (z 0,7% do 4,7%), co jest imponującym wynikiem.
Na Wyspach Kanaryjskich popyt na mieszkania wzrósł w ciągu roku o 43%, w Hiszpanii o 80%. Według najnowszych danych portalu Tecnocasa, całkowita liczba sprzedaży nieruchomości na archipelagu kanaryjskiem gwałtownie wzrosła w ostatnich latach, osiągając 10269 wniosków we wrześniu 2025 r., co stanowi wzrost o 43% w porównaniu z 2024 r., kiedy to złożono 7176 wniosków, i o 214% więcej niż w 2023 r., kiedy zarejestrowano 3269 wniosków. Najczęściej wybierane są domy i mieszkania w stolicy Gran Canarii – Las Palmas oraz obszar turystyczny Maspalomas, a na sąsiedniej Teneryfie największy kurort Adeje i La Oliva. We wrześniu 2025 r. ceny mieszkań na archipelagu wzrosły o 16,7% w skali roku, co przekroczyło średnią krajową, która wynosi 12,3% – wynika z danych firmy zrzeszającej rzeczoznawczów Tinsa, która specjalizuje się w wycenach wartości nieruchomości.
Według badania populacja obcokrajowców na Wyspach Kanaryjskich wzrośnie z 538187 osób w 2025 r. do około 687015 w 2030 r., co stanowi wzrost o 27,65% , podczas gdy populacja Hiszpanów nieznacznie zmniejszy się o 10 tys. osób.
Według raportu IMIE (Spanish Real Estate Markets Report), średnia cena nieruchomości w Hiszpanii wzrosła w trzecim kwartale o 2,6 proc. kwartalnie i aż 9,8 proc. rocznie. To najwyższy wzrost od lat, a wszystko wskazuje na to, że trend się utrzyma. Raport powstał na podstawie ponad 6 mln wycen przeprowadzonych przez Tinsa by Accumin.
Prowincja Malaga, obejmująca słynną Costa del Sol, prowadzi w stawce. Według danych portalu Idealista, w sierpniu 2025 roku średnia cena mieszkań z drugiej ręki osiągnęła 3842 euro za metr kwadratowy – to wzrost o 13,8 proc. rok do roku.
Wśród 27 gmin prowincji Malaga bezapelacyjnie króluje Marbella z ceną 5258 euro/m². Tuż za nią Benahavís (5205 euro/m²) i Fuengirola, gdzie ceny przebiły barierę 4300 euro/m² po spektakularnym skoku o 18,8 proc.
- Marbella to synonim prestiżu i luksusu na Costa del Sol. Tak, ceny są wysokie, ale to rynek o sprawdzonej stabilności i potencjale dalszego wzrostu. Połączenie ekskluzywności, infrastruktury i międzynarodowej klienteli sprawia, że inwestycja tutaj to długoterminowa gwarancja zysku – wyjaśnia Joanna Ossowska-Rodziewicz.
Podczas gdy w luksusowych enklawach ceny już są wysokie, prawdziwe inwestycyjne okazje czekają w mniejszych miejscowościach. Według portalu Idealista to tam właśnie odnotowano najbardziej spektakularny wzrost cen (rok do roku):
– Almayate Bajo: +31,1 proc. (obecnie 3184 euro/m²)
– Algarrobo-Costa: +27,6 proc. (3614 euro/m²)
– Ojén: +25,6 proc. (3863 euro/m²)
– Caleta de Vélez: +25,1 proc. (2943 euro/m²)
– Frigiliana: +20,1 proc. (3253 euro/m²)
– Te dwucyfrowe wzrosty to sygnał, że inwestorzy odkrywają nowe tereny. Ceny wciąż są znacznie niższe niż w Marbelli czy Benahavís, ale dynamika wzrostu jest imponująca. To miejsca, gdzie można jeszcze wejść na rynek w atrakcyjnych cenach, zanim popyt napędzi je jeszcze wyżej – podkreśla Robert Reiski, współwłaściciel agencji nieruchomości By-Bright.
Małe nadmorskie miasteczka i urokliwe miejscowości na zboczach wzgórz przyciągają kupujących autentycznym urokiem, spokojniejszym tempem życia i – co kluczowe – znacznie niższym progiem wejścia inwestycyjnego.
– Ogromny potencjał inwestycyjny mają też dwie niewielkie miejscowości w prowincji Malaga – Casares i Manilva, choć nie widać jeszcze tego w raportach dotyczących wzrostu cen – dodaje Joanna Ossowska-Rodziewicz.
Samo miasto Malaga, rosnące centrum kulturalne i biznesowe, utrzymuje cenę na poziomie 3549 euro/m² po wzroście o 15,6 proc. rok do roku.
Eksperci przewidują, że rynek utrzyma wzrostową dynamikę również w czwartym kwartale, choć sezonowość może nieznacznie złagodzić tempo.
- Fundamenty są niezwykle silne. Ograniczona podaż, rosnący popyt ze strony nabywców międzynarodowych – w tym coraz liczniejszej grupy Polaków – oraz atrakcyjność regionu jako miejsca do życia i inwestowania sprawiają, że nie widzimy powodów do obaw. Wręcz przeciwnie, kto dziś kupi mądrze, za kilka lat może cieszyć się znaczącą stopą zwrotu – podsumowuje Joanna Ossowska-Rodziewicz.
Jednak kupując dom w Hiszpani trzeba pamiętać o nowych przepisach, które wprowadzono 2025 r., które znacząco ograniczają sprzedaż nieruchomości na krótkoterminowy wynajem turystyczny. Teraz wymagana jest zgoda 60% właścicieli wspólnoty mieszkaniowej, aby dany lokal mógł posiadać licencję turystyczną. Wprowadzono też rejestr elektroniczny, co spowodowało usunięcie kilkudziesięciu tysięcy nielegalnych ofert ze znanych platform rezerwacyjnych np. Booking i Airbnb. Aby tego uniknąć, warto sprawdzić, czy oferowana nieruchomość została uwzględniona wcześniej w takim rejestrze. Niektóre gminy w Hiszpanii już odmawiają wydawania nowych licencji.
Dodatkowo przy zakupie nieruchomości warto korzystać z renomowanych biur, aby nie paść ofiarą oszustwa. Przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii trzeba uważać na pseudopośredników, którzy w praktyce mogą okazać się oszustami, a po wpłaceniu 10 procent zaliczki na rezerwację możemy nie zdobyć naszej upragnionej nieruchomości. Warto sprawdzić, czy w lokalu nie ma też „ocupas”, czyli dzikich lokatorów, których pozbycie się może potrwać miesiącami.
W tym kraju cudzoziemiec musi udowodnić, że pieniądze zarobił zgodnie z prawem, przedstawiając np. polskie zeznanie roczne PIT za ostatnie kilka lat, akty notarialne np. ze sprzedaży nieruchomości w Polsce. Wszystko musi być przetłumaczone przez tłumacza przysięgłego, a także czasem wymagane jest poświadczenie autentyczności dokumentów urzędowych tzw. Apostille w Ministerstwie Spraw Zagranicznych w Warszawie. Bez tego w niektórych przypadkach nie założymy np. konta w banku, przez który muszą przejść pieniądze na legalny zakup transakcji nieruchomości w Hiszpanii.
– Kupujący odpowiada nabytą nieruchomością za wszelkie kwoty należne wspólnocie za rok, w którym dokonano zakupu, a także za trzy poprzednie lata kalendarzowe. Dlatego tak ważne jest uzyskanie certyfikatu wystawionego przez wspólnotę, w którym zawarta będzie informacja, czy nieruchomość ma długi oraz w jakiej wysokości. Taki dokument pozwoli nabywcy na dokładne zrozumienie sytuacji finansowej nieruchomości przed dokonaniem zakupu. Dzięki temu można uniknąć nieprzyjemnych sytuacji związanych z zaległościami, które mogłyby obciążyć nowego właściciela. Certyfikat stanowi istotny element procesu zakupu, zapewniając większą pewność i bezpieczeństwo transakcji. Musimy również uważać na długi związane z gminnym podatkiem od nieruchomości, znanym jako IBI. Kupujący będzie odpowiedzialny za spłatę rachunków IBI, które nie zostały uregulowane przez sprzedającego. Urząd Miasta ma prawo żądać od nowego nabywcy spłaty długów za ostatnie dwa lata. Należy jednak pamiętać, że w niektórych przypadkach odpowiedzialność kupującego za niezapłacony IBI może obejmować wszystkie lata, które nie uległy przedawnieniu – mówi polski prawnik na Wyspach Kanaryjskich Katarzyna Kościucyk-Biscayart z Playa del Ingles na Gran Canarii.
Kupując nieruchomość w Hiszpanii do zakupu nieruchomości trzeba doliczyć średnio od 8-11,5% . Podatek może się różnić w przypadku nieruchomości nowych i odsprzedawanych. W przypadku nowej nieruchomości na Wyspach Kanaryjskich należy zapłacić 7% IGIC + 1% od AJD (Actos Jurídicos Documentados). Natomiast z rynku wtórnego podatek to 6,5% ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Tutaj procent naliczany jest od wartości wyższej pomiędzy ceną nieruchomości, a VALOR DE REFERENCIA DE CATASTRO (jest to wartość referencyjna, nie wartość katastralna).
Podatek katastralny do Urzędu Miasta naliczany jest przez każdy urząd na podstawie wartości katastralnej. Podatek do Urzędu Skarbowego za posiadanie nieruchomości (płacimy wtedy kiedy nie wynajmujemy) to 2% od wartości katastralnej i od tego 19%.
Foto: NaKanarach.pl
