HISZPANIA: Choć od ponad roku w Hiszpanii obowiązuje zaostrzone prawo anti-ocupas teoretycznie z ekspresową eksmisją w ciągu 15 dni to okazuje się nadal można te przepisy omijać. Przekonał się o tym jeden z Polaków, który wynajmował mieszkania turystom na kontynentalnym południu tego kraju, ale od prawie półtora roku nie może tego robić. Do swojej nieruchomości nie ma na razie wstępu.
W 2025 roku w Hiszpanii zgłoszono 14875 przypadków naruszenia miru domowego i bezprawnego zajęcia nieruchomości (tzw. okupas), co oznacza spadek o 9,4% w stosunku do roku 2024 (wówczas 16426 przypadków). Jednak warto dodać, że zaostrzone przepisy weszły w życie od 3 kwietnia 2025 r., a w pierwszym kwartale ubiegłego roku notowano więcej zajęć nieruchomości przez dzikich lokatorów, którzy po włamaniu się do nieruchomości i po przekroczeniu 48 godzin mogli tu zostać na wiele miesięcy czy lat. Aż do czasu prawomocnego zakończenia postępowania egzekucyjnego w sądzie. Problem dotyczy głównie pustostanów należących do banków lub firm oraz regionu Katalonii (ok. 40% wszystkich zgłoszeń), podczas gdy w zadbanych, zamieszkałych nieruchomościach prywatnych ryzyko jest bardzo niskie.
Po ponad roku batalii sądowej Polak ma szansę odzyskać swoją nieruchomość w Hiszpanii, w jednej z popularnych nadmorskich miejscowości, którą chciał wynajmować krótkoterminowo turystom. Mieszkanie było oferowane między innymi przez Booking, czasem właściciel korzystał z niego osobiście. Wszystko funkcjonowało normalnie aż do 16 czerwca 2025 roku. Tego dnia, osoba przygotowująca mieszkanie na przyjazd kolejnych gości, odkryła, że nie można wejść do środka.
- Wyobraź sobie, że kupujesz mieszkanie. Płacisz za nie, urządzasz, wynajmujesz turystom. Wszystko działa. Aż pewnego dnia przychodzisz przygotować je dla kolejnych gości i okazuje się, że ktoś wymienił zamki, wprowadził się do środka i nie zamierza wyjść. Brzmi absurdalnie? A jednak dokładnie coś takiego przydarzyło się nam w Hiszpanii. I nie, nie jest to historia zasłyszana od znajomego ani kolejny sensacyjny artykuł o hiszpańskich okupas – opisuje Polak.
Okazało się, że mieszka tam dzika lokatorka, która weszła do cudzego mieszkania i została tam na wiele miesięcy. Przebywa tu do dzisiaj i pomimo zaostrzonego prawa nie można jej stamtąd jak na razie eksmitować.
- Jak widać „okupasi” testują różne opcje prawne. To są całe organizacje, w moim odczuciu: mafie, w naszej klatce schodowej zajęli 3 mieszkania w tym samym czasie. Prawo także nie jest egzekwowane super szybko. Już na pierwszej rozprawie stwierdzono, że to nie jest „okupasowanie” tylko oszustwo. Co z tego skoro kolejna rozprawa miała się odbyć przed świętami w grudniu ubiegłego roku, ale ta pani pojechała na urlop, a później kazała czekać na wezwanie listem. Okazało się, że dopiero we wrześniu 2026 r. była druga rozprawa i na niej sąd wydał wyrok – mówi portalowi NaKanarach.pl Robert prowadzący stronę rozsadnibracia.pl.
Okazało się, że w lokalu przebywa kobieta pochodząca z Algierii – jak początkowo twierdziła – z dzieckiem.
- Nie mieliśmy z nią podpisanej żadnej umowy najmu i nikt z nas jej nie znał. Wezwaliśmy policję. I tutaj zaczyna się najciekawsza część tej historii. Kobieta przedstawiła policjantom dokument, który miał być umową najmu. Problem polegał na tym, że taka umowa nigdy nie została przez nas zawarta. Co więcej, policjanci ustalili, że osoba wskazana w dokumencie jako wynajmujący nie miała żadnych praw do mieszkania. Nie zgadzały się dane tej osoby, a podany w umowie numer telefonu okazał się nieprawdziwy (nieistniejący). Mieliśmy sytuację, w której ktoś zajmuje nasze mieszkanie i pokazuje dokument mający uzasadniać jego obecność, ale dokument nie dawał pani żadnego prawa do lokalu. Kobieta utrzymywała, że działała w dobrej wierze. Można sobie wyobrazić taką sytuację: ktoś rzeczywiście zostaje oszukany, płaci pieniądze osobie podającej się za właściciela i dopiero później dowiaduje się, że padł ofiarą oszustwa – wyjaśnia Robert.
W październiku 2026 r. pochwalił się on na tiktoku radosną nowiną, że hiszpański sąd nakazał opuszczenie nieruchomości, a skazanej kobiecie grozi wysoka kara finansowa 180 stawek dziennych tj. 1800 euro (ok. 7700 zł) , który w przypadku braku zapłaty może być zamieniona na 90 dni aresztu. Dodatkowo ma też pokryć wszelkie koszty, aby doprowadzić mieszkanie do stanu sprzed momentu zajęcia. Pełnomocnik właściciela zawnioskował o zabezpieczenie w postaci eksmisji. Tymczasem specyfika hiszpańskiego prawa i problemy, jakie spotkały polskiego właściciela są dość oryginalne. - Sprawa trafiła do sądu, a po dwóch rozprawach zapadł wyrok nakazujący opuszczenie lokalu – pisze polski inwestor.
Dodał on, że ta nieciekawa sytuacja trwa już ponad 16 miesięcy. W tym czasie odbyły się dwie rozprawy sądowe, a mieszkania nadal nie udało się odzyskać. Podczas rozpraw okazało się także, że ta pani nie ma dziecka, a twierdziła, że opiekuje się małoletnią siostrą, ale na to sądowi też nie przedstawiła żadnych dowodów.
Ale wyrok, po apelacji kobiety, jest zaskakujący, jak na hiszpańskie warunki. Chociaż nadal nie jest prawomocny.
- Jego treść jest dla nas znacznie korzystniejsza, niż obawialiśmy się jeszcze kilka miesięcy temu. Kiedyś pisałem o okupas. Nie sądziłem, że sam będę miał z nimi problem. W 2020 roku opublikowałem na naszym blogu artykuł o inwestowaniu w nieruchomości w Hiszpanii. Opisywałem w nim między innymi historię pewnego Hiszpana, który przez wiele lat nie mógł odzyskać własnego domu zajętego przez nielegalnych lokatorów. Historia była tak absurdalna, że trudno było w nią uwierzyć. Właściciel ostatecznie wykorzystał nieobecność lokatorów i sam wszedł do swojego domu. Co ciekawe, również jemu mogły grozić z tego powodu konsekwencje prawne. Pamiętam, że zastanawiałem się wtedy, czy problem okupas nie jest trochę wyolbrzymiany. Bo przecież Hiszpania ma miliony mieszkań. Nielegalne zajęcia nieruchomości, choć głośne medialnie, stanowią niewielką część całego rynku. Można więc powiedzieć, że statystycznie ryzyko nie jest ogromne – pisze inwestor z Polski.
Jak czytamy na blogu rozsadnibracia.pl, sąd nie dał wiary przedstawionej przez kobietę wersji wydarzeń. W
uzasadnieniu wyroku wskazał nawet na możliwy świadomy udział kobiety w przygotowaniu fałszywej umowy
najmu, która miała stworzyć pozory legalnego zamieszkiwania. Kiedy policja pojawiła się na miejscu, kobieta
została poinformowana, że przedstawiony dokument nie uprawnia jej do zajmowania mieszkania. Według ustaleń
sądu zadeklarowała wtedy, że wyprowadzi się w ciągu kilku dni. Można byłoby pomyśleć, że sprawa zaraz się
zakończy, ale nic z tego. 24 czerwca 2025 r. okazało się, że kobieta nadal mieszkała w tym lokalu. Tym razem
oświadczyła, że nie zamierza się wyprowadzić, dopóki nie znajdzie innego mieszkania.
Sprawa trafiła do hiszpańskiego sądu. Do tej pory odbyły się dwie rozprawy. Prokurator, który brał udział w
rozprawie, domagał się uznania kobiety za winną nielegalnego zajęcia nieruchomości. Adwokat wnioskował
również o nakaz jej usunięcia z mieszkania oraz o zasądzenie rekompensaty za poniesione szkody i utracone
dochody. Obrona z kolei domagała się uniewinnienia.
Hiszpański sąd uznał kobietę za winną nielegalnego zajęcia nieruchomości, czyli czynu określonego w art. 245 ust.
2 hiszpańskiego kodeksu karnego. Sąd nakazał definitywne opuszczenie lokalu i przywrócenie właścicielowi jego posiadania. Mieszkanie ma zostać przekazane bez żadnych osób, które je zajmują. Sąd przyznał ofierze okupas odszkodowanie i nakazał kobiecie naprawienie szkód wyrządzonych w mieszkaniu oraz zrekompensowanie utraconych wpływów z wynajmu. Wysokość tych należności nie została jeszcze ustalona. Ma zostać określona na etapie wykonania wyroku, co może skutkować zasądzenie w przyszłości konkretnej kwoty odszkodowania.
Sąd zwrócił uwagę nie tylko na to, że dokument nie dawał kobiecie prawa do mieszkania. W uzasadnieniu wskazał
również, że nie przedstawiono dowodów opłacania czynszu, rachunków za wodę czy energię elektryczną ani prób
przepisania mediów na jej nazwisko. Nie wykazano też rzeczywistych działań zmierzających do znalezienia innego
mieszkania. Sąd odniósł się również do możliwości świadomego udziału kobiety w przygotowaniu nieprawdziwej
umowy. - Czy po tym wszystkim uważam, że warto inwestować w Hiszpanii? W końcu sam kilka lat temu zastanawiałem się
na blogu, czy ryzyko związane z okupas jest rzeczywiście tak duże, jak przedstawiają je media. Dzisiaj mam za sobą
zupełnie inne doświadczenie. Czy to oznacza, że odradzam każdemu zakup nieruchomości w Hiszpanii? Nie, ale na
pewno znacznie poważniej traktuję ryzyko nielegalnego zajęcia nieruchomości, szczególnie jeśli właściciel mieszka
w innym kraju. Kupując mieszkanie na wynajem, zwykle analizujemy cenę zakupu, podatki, koszty utrzymania,
potencjalne przychody i stopę zwrotu. Rzadziej zastanawiamy się, co stanie się z naszą inwestycją, jeśli ktoś po
prostu zajmie lokal i odmówi jego opuszczenia. Oczywiste jest, że nie każdemu inwestorowi przydarzy się podobna
historia. Myślę, że warto mieć świadomość takiego ryzyka. Bo my już wiemy, że ono istnieje. Przez ponad dwadzieścia lat działalności deweloperskiej zajmowałem się kupowaniem, budowaniem i wynajmowaniem nieruchomości. Kupowałem także wiele nieruchomości, w tym mieszkania z rynku wtórnego. Wydawało mi się, że widziałem już naprawdę wiele problemów, które mogą spotkać inwestora. A jednak Hiszpania zdołała mnie zaskoczyć – podsumowuje.
Ta historia opisana na stronie: rozsadnibracia.pl poruszyła wielu ludzi, którzy nie wyobrażają sobie, aby ktoś mógł zająć cudze mieszkanie, szczególnie patrząc przez polską perspektywę, gdzie jest ono najczęściej zamieszkałe przez cały czas.
Foto: NaKanarach.pl/Zdjęcie ilustracyjne
