HISZPANIA/WYSPY KANARYJSKIE: To był gorący tydzień w hiszpańskiej polityce. Premier Pedro Sanchez ogłosił przedterminowe wybory parlamentarne po licznych protestach w sprawie nieludzkich eksmisji, braku lub drogich mieszkań na wynajem, a także z powodu kryzysu imigracyjnego w Ceucie na północy Afryki.
Jeszcze pod koniec września lewicowy rząd Sancheza przedstawił dwie długo opóźniane reformy i dekrety mieszkaniowe mające na celu ograniczenie praktyk spekulacyjnych, przedłużenie ochrony przed eksmisją dla najemców znajdujących się w trudnej sytuacji do 2030 r. oraz automatyczne przedłużenie istniejących umów najmu. Była to reakcja na organizowane od 23 września 2026 r. ogólnokrajowe demonstracje, organizowane także na Wyspach Kanaryjskich, które wybuchły po eksmisji 87-letniej Maricarmen Abascal z mieszkania w Madrycie, w którym mieszkała od 1956 r.. Jej czynsz wzrósł początkowo z około 500 euro do 2650 euro miesięcznie (wzrost ponad 5-krotny) po tym, jak budynek przejął fundusz inwestycyjny. Po głośnych protestach obniżono jej czynsz do 1650 euro, co wciąż stanowiło ponad 3-krotność pierwotnej stawki (wzrost o 1150 euro) i drastycznie przekraczało emeryturę kobiety. Brak możliwości opłacenia tej kwoty doprowadził pod koniec września 2026 roku do eksmisji. Ostatecznie, na skutek ogromnej presji społecznej, osiągnięto ugodę: fundusz zgodził się na powrót Maricarmen do mieszkania na podstawie nowej, 8-letniej umowy, w której czynsz nie przekroczy 30 procent jej dochodu netto. Kobieta, która stała się symbolem ogólnokrajowych protestów, od czasu eksmisji przebywała w szpitalu, gdzie zmarła 7 października 2026 r.
Kolejne protesty wywołała planowana w październiku 2026 r. eksmisja kilku rodzin w Las Palmas de Gran Canaria. Ludzie głośnymi okrzykami wyrazili swoje oburzenie, co natychmiast wstrzymało urzędnicze procedury. ZOBACZ VIDEO:
Największe centrale związkowe CCOO i UGT, razem z CGT, CNT wraz z innymi związkami oraz Konfederacją Związków Najemców, ogłosiły 24-godzinny strajk generalny w sprawie mieszkań na środę 11 listopada 2026 r. To pierwszy ogólnokrajowy strajk generalny popierany przez CCOO i UGT od 2012 r. Protestujący domagają się m.in. bezterminowych umów najmu, niższych czynszów i końca eksmisji.
W Hiszpanii brakuje ok. 300 tys. mieszkań, a na Wyspach Kanaryjskich ok. 50 tys. Czynsz w wielu miejscach na tym hiszpańskim archipelagu wzrósł w ostatnich latach niemal dwukrotnie, a ludzi przy średnich zarokach na rękę ok 1200 euro nie stać często na wynajem za ok. 1 tys. euro miesięcznie.
Rząd zaproponował nowy program mieszkaniowy o nazwie „Tu Casa” (z hiszp. Twój Dom), który będzie administrowany przez Hiszpański Urząd Kredytowy (ICO).
Program zapewnia bezodsetkowe pożyczki do 50 tys. euro, gdy mieszkaniec pierwszy raz w życiu przystąpi do zakupu swojego domu. Jest to program dostępny z myślą o osobie, która może być dostępna na spłacie kredytu hipotecznego, ale ma trudności z oszczędnością własnego wkładu, który zwykle jest wymagany przez banki, które finansują zazwyczaj 90% wartości lub ceny mieszkania. Do samego wkładu własnego trzeba doliczyć ok. 9 – 15% wartości nieruchomości na opłaty i podatki (notariusz, wpisy do ksiąg wieczystych, podatek od czynności cywilnoprawnych / VAT).
Co ważne, rząd podkreśla, że program będzie miał charakter międzypokoleniowy, a nie będzie ograniczony wyłącznie do młodych nabywców.
Pakiet obejmuje także kontrolę fiskalną dla najemców, terminy dotyczące przedłużania umów najmu, większego zabezpieczenia gospodarstwa domowego w trudnej sytuacji \.
Innym rozwiązaniem jest umożliwienie przedłużenia wynajmu na maksymalnym okresie dwóch lat, pod warunkiem, że najemca płaci terminowo swoje zobowiązania.
Pakiet może obejmować szczególne rozwiązanie na Wyspach Kanaryjskich, obejmuje również zakwaterowanie turystyczne i wynajem tymczasowy .
Rząd zapowiedział gwarancje na 280 mln euro, które mają zastosowanie do obudowy mieszkaniowej. Dodatkowe 400 milionów euro zostało przeznaczonych na organizację mieszkań.
Premier Hiszpanii Pedro Sánchez wie jednak, że rząd nie ma aktualnego poparcia większości w parlamencie, aby zapewnić zatwierdzenie dekretu o automatyczne przedłużenie. Oczekuje się, że niektóre przepisy wejdą w życie po ich opublikowaniu w Dzienniku Urzędowym Państwa (BOE), z zastrzeżeniem późniejszej akceptacji, jednocześnie zapewniają przepisy dotyczące przedłużenia umowy najmu wymagają zatwierdzenia przed wejściem w życie.
Na Wyspach Kanaryjskich zaproponowano wprowadzenie podatku podatkowego w wysokości co najmniej 1 euro za noc, który zapewnia finansowanie wsparcia dla ubogich dzieci i rodzin.
Obecnie z rynku mieszkań na Wyspach Kanaryjskich wycofano 42 tys. nieruchomości dostępnych na wynajem wakacyjny.
W Barcelonie do listopada 2028 r. mają wygasnąć wszystkie licencje na mieszkania turystyczne, w Madrycie nowe lokale tego typu mogą działać praktycznie tylko z niezależnym wejściem, a w Alicante i Maladze wstrzymano wydawanie nowych pozwoleń na terenach mieszkaniowych. Do tego w całym kraju najem na doby wymaga dziś zgody wspólnoty mieszkaniowej.
- W Hiszpanii, w ciągu zaledwie kilkunastu miesięcy, zasady wynajmu mieszkań turystom zmieniły się bardziej niż przez poprzednią dekadę. Dla Polaków, którzy kupują w tym kraju rekordową liczbę nieruchomości to sygnał, żeby przed
zakupem sprawdzić, czy w danej gminie i konkretnym budynku najem turystyczny jest w ogóle możliwy – mówi Joanna Ossowska-Rodziewicz, współwłaścicielka agencji nieruchomości By-Bright.
Według danych Colegio de Registradores, w pierwszym półroczu 2026 r. Polacy kupili w Hiszpanii 2269 nieruchomości – najwięcej w historii. Najchętniej wybieramy wybrzeże – Costa Blanca i Costa del Sol, a wielu kupujących zakłada,
że apartament w kurorcie częściowo „zarobi na siebie” dzięki wynajmowi turystom. To wciąż realny scenariusz, ale trzeba pamiętać o kilku ważnych kwestiach. - Jeszcze kilka lat temu wystarczyło kupić mieszkanie w dobrej lokalizacji, zgłosić je w rejestrze turystycznym i można było wystawiać ofertę na platformach wynajmu. Dziś licencja to proces wieloetapowy, a o tym, czy w ogóle da się ją uzyskać, decydują jednocześnie urząd gminy, region i sąsiedzi z tego samego budynku. Dlatego każdą nieruchomość, którą klient chce kupić pod wynajem krótkoterminowy, weryfikujemy pod tym kątem jeszcze przed rezerwacją – tłumaczy Joanna Ossowska-Rodziewicz.
W Hiszpanii nie istnieje jedna, ogólnokrajowa licencja na wynajem turystyczny. Każdy region ma własne przepisy, a nawet własne nazewnictwo. W praktyce inwestor musi jednak wszędzie przejść przez trzy poziomy. Gmina. Urząd miasta (Ayuntamiento) decyduje, czy w danej strefie, dzielnicy lub budynku plan zagospodarowania w ogóle dopuszcza działalność
turystyczną. Wiele miast wprowadza limity strefowe, wymogi techniczne lub całkowicie wstrzymuje wydawanie nowych pozwoleń.
Właściwą licencję i numer rejestracyjny nadaje urząd ds. turystyki danej wspólnoty autonomicznej. W większości regionów wpis następuje na podstawie oświadczenia właściciela o spełnieniu wymogów technicznych (m.in. klimatyzacja, wentylacja, wyposażenie, zabezpieczenia przeciwpożarowe), które mogą zostać sprawdzone podczas inspekcji. Coraz częściej obowiązują
gminne limity.
Od 2025 roku w całej Hiszpanii uruchomienie nowego najmu turystycznego w budynku wielolokalowym wymaga wyraźnej
zgody wspólnoty – „za” muszą głosować trzy piąte wszystkich właścicieli, którzy reprezentują jednocześnie trzy piąte udziałów. Przepis dotyczy zarówno rynku wtórnego, jak i nowych inwestycji.
– Dlatego zawsze prosimy o protokoły z zebrań, statut wspólnoty i potwierdzenie, czy lokal ma już aktywny numer w rejestrze turystycznym. Zakup mieszkania z istniejącą, legalną licencją to dziś realna wartość dodana – wyjaśnia Robert Reiski, współwłaściciel agencji nieruchomości By-Bright.
Mapa Hiszpanii: gdzie najłatwiej o wynajem:
Barcelona – odliczanie do zera. Miasto nie wydaje nowych licencji od 2015 r., a władze zapowiedziały, że w listopadzie 2028 r. wygasną wszystkie (ok. 10,1 tys.) istniejące pozwolenia. Najem turystyczny przenosi się do sąsiednich gmin, ale i tam pojawiają się zakazy.
Madryt – tylko z własnym wejściem. W historycznym centrum dopuszcza najem turystyczny w zasadzie tylko w budynkach w całości przeznaczonych na ten cel. Poza nim nowe lokale na wynajem w budynkach mieszkalnych mogą działać tylko wtedy, gdy mają niezależne wejście i znajdują się na parterze lub pierwszym piętrze.
Walencja – ostrzejsze warunki. Pod koniec marca 2026 r. miasto zastąpiło
moratorium stałą regulacją z limitami dla poszczególnych dzielnic i wymogiem
niezależnego wejścia z ulicy.
Alicante – wstrzymane licencje. Od początku 2025 r. miasto nie wydaje nowych licencji dla mieszkań turystycznych w budynkach mieszkalnych. Wszystkie wnioski o potwierdzenie zgodności urbanistycznej złożone od tego czasu zostały odrzucone, a nowe, docelowe przepisy mają zostać przyjęte do końca 2026 r.
Costa del Sol – rynek dwóch prędkości. Malaga zdecydowała o zawieszeniu nowych pozwoleń na zakwaterowanie turystyczne na terenach mieszkaniowych już w sierpniu 2025 r. (może obowiązywać maksymalnie trzy lata). Marbella (ponad 15,4 tys. zarejestrowanych mieszkań turystycznych) nie wprowadziła moratorium, choć zapowiedziała własny spis lokali i zaostrzenie zasad przekształceń. Estepona, Benahavís, Mijas czy Fuengirola działają w ramach przepisów regionalnych, ale andaluzyjskie prawo dało gminom narzędzia do ograniczania najmu.
Wyspy Kanaryjskie – limity i cele mieszkaniowe. Ustawa obowiązująca od grudnia 2025 r. ogranicza liczbę mieszkań wakacyjnych do 10 proc. zasobu gminy (20 proc. na mniejszych wyspach), a nowo wybudowane mieszkania muszą przez lata służyć celom mieszkaniowym, zanim będzie można je wynajmować turystom.
- W wielu kurortach, przy dobrze dobranej nieruchomości i zgodzie wspólnoty, wynajem turystyczny nadal jest realny i opłacalny. Popyt jest ogromny – na Costa del Sol w sierpniu hotele były wypełnione w niemal 93 proc., a przychód
na dostępny pokój był najwyższy w historii. Problemem nie jest więc brak gości – dodaje Robert Reiski.
Alternatywy dla wynajmu na doby
Zaostrzające się przepisy nie oznaczają, że inwestycja w nieruchomość w Hiszpanii przestaje mieć sens. Coraz więcej kupujących rozważa najem długoterminowy (na ponad rok), który nie wymaga licencji turystycznej ani zgody wspólnoty i daje stabilny dochód w kraju, w którym mieszkań na wynajem brakuje. Druga możliwość to apartamenty i pokoje hotelowe, które można kupić na własność z jednoczesnym oddaniem ich w ramach długoterminowego leasingu. Nieruchomość generuje stały przychód z wynajmu, a całością zarządza hotel. Trzecia grupa – najliczniejsza wśród klientów kupujących nieruchomości premium – kupuje przede wszystkim dla siebie, licząc na wzrost wartości w długim terminie. - Jeśli klient chce kupić mieszkanie pod wynajem turystyczny, trzeba zwrócić uwagę na kilka kwestii. Czy gmina w ogóle dopuszcza najem na doby w tej strefie i czy nie obowiązuje tam moratorium albo wymóg niezależnego wejścia. Czy lokal ma już licencję uzyskaną przed 3 kwietnia 2025 r. i czy przejdzie ona na nowego właściciela. Czy wspólnota nie zakazuje najmu turystycznego i czy da się uzyskać zgodę trzech piątych właścicieli. Do tego dochodzą regionalnewymogi techniczne. Na koniec liczymy, jak opłacalna będzie inwestycja również przy najmie długoterminowym albo własnym użytkowaniu – podsumowuje Joanna Ossowska-Rodziewicz, współwłaścicielka By-Bright.
Foto: NaKanarach.pl
