WYSPY KANARYJSKIE: Marzenie o zakupie domu na rajskim archipelagu niedaleko Afryki może już za jakiś czas być trudne do zrealizowania. Rząd autonomiczny oficjalnie zwrócił się do Hiszpanii i Unii Europejskiej z prośbą o wprowadzenie ograniczeń w zakresie zakupu domów przez obcokrajowców, którzy nie są rezydentami na Wyspach Kanaryjskich, co potwierdza wznowione działania mające na celu rozwiązanie istniejącego od wielu lat kryzysu mieszkaniowego. Ale już teraz pojawił się kolejny problem, dlatego trzeba odpowiedzieć sobie na pytanie, czy zakupione mieszkanie na cele inwestycyjne można w ogóle wynajmować krótkoterminowo turystom. Z kolei na Wyspach Kanaryjskich obowiązują też wysokie kary za brak wynajmu wakacyjnego na terenach turystycznych i parlament nie zgodził się na zmianę tych przepisów.
W pierwszym półroczu 2026 r. Polacy kupili w Hiszpanii 2269 nieruchomości – najwięcej w historii (dane Colegio de Registradores). Wielu z nich zakłada, że apartament na wybrzeżu częściowo „zarobi na siebie” dzięki krótkoterminowemu wynajmowi turystom.
- W wielu kurortach, przy dobrze dobranej nieruchomości i zgodzie wspólnoty, wynajem turystyczny nadal jest realny i opłacalny. Popyt jest ogromny – na Costa del Sol w sierpniu hotele były wypełnione w niemal 93 proc., a przychód
na dostępny pokój był najwyższy w historii. Problemem nie jest więc brak gości – dodaje Robert Reiski, współwłaściciel agencji nieruchomości By-Bright.
W ciągu zaledwie kilkunastu miesięcy zasady najmu krótkoterminowego zmieniły się tam bardziej niż przez poprzednią dekadę.
- Jeszcze kilka lat temu wystarczyło kupić mieszkanie w dobrej lokalizacji, zgłosić je w rejestrze turystycznym i można było wystawiać ofertę na platformach wynajmu. Dziś licencja to proces wieloetapowy, a o tym, czy w ogóle da się ją uzyskać, decydują jednocześnie urząd gminy, region i sąsiedzi z tego samego budynku. Dlatego każdą nieruchomość, którą klient chce kupić pod wynajem krótkoterminowy, weryfikujemy pod tym kątem jeszcze przed rezerwacją – tłumaczy Joanna Ossowska-Rodziewicz, współwłaścicielka agencji nieruchomości By-Bright.
W Hiszpanii nie istnieje jedna, ogólnokrajowa licencja na wynajem turystyczny. Każdy region ma własne przepisy, a nawet własne nazewnictwo. W praktyce inwestor musi jednak wszędzie przejść przez trzy poziomy. Gmina. Urząd miasta (Ayuntamiento) decyduje, czy w danej strefie, dzielnicy lub budynku plan zagospodarowania w ogóle dopuszcza działalność
turystyczną. Wiele miast wprowadza limity strefowe, wymogi techniczne lub całkowicie wstrzymuje wydawanie nowych pozwoleń:
- Barcelona: w listopadzie 2028 r. wygasną wszystkie istniejące licencje (ok. 10,1 tys.),
- Madryt i Walencja: nowe lokale w budynkach mieszkalnych praktycznie tylko z niezależnym wejściem,
- Alicante i Malaga: wstrzymane nowe pozwolenia na terenach mieszkaniowych,
- Wyspy Kanaryjskie: limit mieszkań wakacyjnych do 10 proc. zasobu gminy,
- Marbella: bez moratorium, ponad 15,4 tys. zarejestrowanych mieszkań turystycznych,
- cała Hiszpania: nowy najem na doby w budynku wielolokalowym wymaga zgody trzech piątych właścicieli we wspólnocie.
Zgodnie z przepisami, które weszły w życie w 2025 r. także wspólnota mieszkaniowa może zdecydować, że aby w budynku lub komleksie wielorodzinnym rozpocząć nowy najem turystyczny, konieczna jest zgoda 3/5 właścicieli lokali, którzy reprezentują jednocześnie 3/5 udziałów w nieruchomości.
W najnowszym i zarazem przełomowym niedawnym wyroku Sąd Apelacyjny w Santa Cruz de Tenerife oddalił skargę wniesioną przez jednego z właścicieli nieruchomości, który zamierzał nadal przeznaczać swoje mieszkanie na krótkoterminowy wynajem turystyczny. Orzeczenie jest już prawomocne, bo nie zostało zaskarżone do Sądu Najwyższego. Skarżący odwołał się od uchwały, którą wspólnota mieszkaniowa podjęła jeszcze w październiku 2022 roku. Podczas ówczesnego nadzwyczajnego zebrania, stosunkiem głosów 69 do 5, zdecydowano, że od momentu powstania wspólnoty żadne mieszkanie nie może być przeznaczone na wynajem turystyczny w jakiejkolwiek formie. Uchwała dawała właścicielom eksploatującym apartamenty turystyczne miesiąc na powrót do użytku tylko mieszkalnego.
Kolejne propozycje rządu regionalnego są również istotne dla osób, które rozważają zakup drugiego (po swoim kraju) domu na jednej z Wysp Kanaryjskich i miałyby dotyczyć transakcji, które dopiero będą realizowane.
W oficjalnym oświadczeniu wydanym 13 października 2026 r., rząd regionalny przedstawił dwa równoległe podejścia: wniosek ustawodawczy złożony rządowi hiszpańskiemu oraz propozycje zmian w europejskim prawie mieszkaniowym. Obecnie obywatele i firmy z państw członkowskich Unii Europejskiej oraz Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG) oraz Szwajcarii mogą kupować nieruchomości w każdym kraju UE na takich samych zasadach jak lokalni obywatele. Prawo unijne wskazuje tu na zasadę swobodnego przepływu kapitału, co ma uniemożliwiać dyskryminowanie obywateli wspólnoty w tym zakresie.
Minister mieszkalnictwa Pablo Rodríguez powiedział, że poprawki europejskie mają na celu wyraźne uwzględnienie szczególnej sytuacji, w jakiej znajdują się Wyspy Kanaryjskie oraz inne regiony wyspiarskie, przybrzeżne i najbardziej oddalone od kontynentalnej Hiszpanii.
Rząd regionalny chce, aby władze mieszkaniowe na tych terytoriach mogły wprowadzać tymczasowe ograniczenia w zakresie nabywania, użytkowania lub wynajmu nieruchomości mieszkalnych przez cudzoziemców niebędących rezydentami. Twierdzi, że takie środki powinny być proporcjonalne i powinny im towarzyszyć strategie zwiększające podaż mieszkań, w szczególności mieszkań o przystępnej cenie dla mieszkańców.
Władze regionalne zwróciły się do hiszpańskich ministerstw spraw zagranicznych, mieszkalnictwa i polityki terytorialnej z prośbą o poparcie swoich propozycji podczas negocjacji europejskich.
Projekt ustawy przygotowany przez służby prawne regionu trafił już do hiszpańskiego rządu centralnego. Zaapelował o podjęcie działań przed końcem kadencji parlamentu, czyli przed przedterminowymi wyborami, które ogłoszono na 29 listopada 2026 r.
Z drugiej strony 14 października 2026 r. Parlament Wysp Kanaryjskich odrzucił projekt ustawy zgłoszony przez Grupę Socjalistyczną, który miał na celu pogodzenie funkcji mieszkalnej z turystyczną w archipelagu i tym samym rozwiązanie problemu ponad 70 tysięcy mieszkańców stref turystycznych. Przeciwko zmianie przepisów zagłosowały Coalición Canaria (CC) i Partia Ludowa (PP), nieobecny był przedstawiciel Grupy Mieszanej Raúl Acosta, a ASG wstrzymała się od głosu.
Proponowane przepisy były bronione przez lewicową PSOE, NC-bc i prawicowy Vox, ale miały negatywną opinię rządu regionalnego, uznając za zgodne z prawem istniejące już zastosowania mieszkalne na działkach zaklasyfikowanych jako turystyczne lub mieszane, o ile pozwalał na to plan miejscowy, nadając im tym samym status prawny skonsolidowanego użytkowania. Projekt ustawy na nowo definiował również pojęcia takie jak turystyczny obiekt noclegowy i jednostka noclegowa, aby dostosować przepisy do rzeczywistości kanaryjskich kompleksów poza hotelowych. Podkreślono także m.in. możliwość przekształcenia niektórych kompleksów turystycznych na obiekty mieszkalne oraz zapowiedziano zmiany w przepisach dla właścicieli.
Podczas debaty większość utworzona przez Koalicję Kanaryjską (CC) i Partię Ludową (PP) zagłosowała przeciwko nowym przepisom, co wywołało ostrą krytykę ze strony socjalistycznego posła. Parlamentarzysta Gustavo Santany oskarżył władze regionalne o przygotowywanie „dekretu o zakrojonym na szeroką skalę wywłaszczaniu ziemi”.
Ten pomysł miał wyeliminować nakładanie kar od 2 tys. do 2500 euro (8600 – 10750 zł) na właścicieli apartamentów położonych w strefach, które kilka lat po ich zakupie zostały uznane za turystyczne i wynikają ze specyficznych przepisów o tzw. zasadzie jedności eksploatacji turystycznej (principio de unidad de explotación). Właściciele, którzy chcą sami tam mieszkać, przyjeżdżać tylko na weekendy lub zamknąć mieszkanie „na klucz” bez udostępniania go turystom, formalnie łamią przeznaczenie gruntu. Urzędnicy kwalifikują to jako naruszenie przepisów zagospodarowania przestrzennego. Mimo że rząd Wysp Kanaryjskich wielokrotnie zapowiadał wstrzymanie tych sankcji i ochronę małych właścicieli, to lokalne stowarzyszenia (np. ASCAV czy PALT) alarmują, że kary są wciąż wystawiane. Sądy wydawały w tych sprawach sprzeczne wyroki – w niektórych przypadkach anulowano grzywny ze względu na prawa nabyte właścicieli, jednak w innych instancjach wymiar sprawiedliwości podtrzymywał stanowisko, że przeznaczenie turystyczne strefy ma pierwszeństwo.
Właściciele tych lokali najczęściej w nich mieszkają, albo korzystają z nich jako drugi z domów, i odmawiali oddania ich licencjonowanymi operatorowi turystycznemu na wynajem wakacyjny – za co byli karani finansowo przez rząd Wysp Kanaryjskich. Mieszkania te miały charakter mieszkalny w momencie zakupu, ale zmieniło się to bez zgody właścicieli wraz z kanaryjską ustawą, która narzuciła użytkowanie turystyczne w określonych obszarach (najczęściej w kurortach na południu Gran Canarii, np. Playa del Inglés, Maspalomas, oraz na Teneryfie). Zgodnie z prawem turystycznym Wysp Kanaryjskich, obiekty na tych terenach muszą być zarządzane w całości przez jednego, licencjonowanego operatora (firmę turystyczną).
W tej sytuacji nie należy mylić „kary za brak wynajmu” z karami za wynajem turystyczny bez licencji (Vivienda Vacacional – VV). W tym drugim przypadku, jeśli właściciel próbuje wynajmować mieszkanie krótkoterminowo na własną rękę (np. przez Airbnb czy Booking.com) bez rejestracji i zgody wspólnoty, kary na Wyspach Kanaryjskich są znacznie wyższe i wynoszą od 2 tys. do nawet 300 tys. euro (prawie 1,3 mln zł).
Foto: NaKanarach.pl
